竹科三期，也常被稱為園區三期，正式名稱是「變更竹東鎮（工研院暨附近地區）特定區主要計畫」。截至 2026 年 5 月，竹科三期仍在都市計畫審議與修正階段，尚未進入正式徵收公告與地主補償發放。新竹縣政府公開資料顯示，都市計畫範圍約 453.94 公頃，主要位於竹東鎮頭重、二重、三重與柯湖里部分地區；扣除工研院、高鐵與高速公路路廊等區域後，規劃以區段徵收方式辦理的範圍約 300 至 330 公頃，仍以後續正式公告為準。
這篇文章會用地主和買方都看得懂的方式，整理竹科三期目前走到哪裡、哪些地區可能受影響、地主可以怎麼判斷現金補償與配地，以及現在是否適合買進竹東周邊土地或房屋。
本文資料更新日期：2026 年 5 月 17 日。都市計畫與徵收內容仍可能調整，正式權利義務以新竹縣政府、內政部及主管機關公告為準。
一、竹科三期是什麼？先用一句話說清楚
竹科三期是新竹縣竹東鎮工研院附近的大型都市計畫檢討案，目標是把原本長期閒置、受限於舊科學園區特定區規劃的土地，重新調整為支援高科技產業、住宅、商業與公共設施並重的開發區。對地主來說，竹科三期最重要的不是「聽說會開發」，而是要搞懂自己的土地是否在範圍內，以及未來是否可能進入區段徵收流程。
新竹縣政府在竹科三期重大議題頁面說明，園區三期開發案的都市計畫範圍面積約 453.94 公頃，主要計畫內容包含住宅區、商業區、產業專用區、農業區、學校及相關公共設施等。官方資料也提到，未來土地使用計畫主要目標是「支援高科技產業發展的衛星基地」，朝科技生產與生活機能並重的方向發展。
官方資料來源：新竹縣政府｜變更竹東鎮（工研院暨附近地區）特定區主要計畫（第二次通盤檢討）案
二、竹科三期範圍在哪裡？哪些地區最需要注意
竹科三期位於新竹縣竹東鎮，計畫主要開發範圍包含頭重里、二重里、三重里與柯湖里部分地區。這幾個地區的地主，最需要確認自己的地號是否落在主要計畫或未來細部計畫範圍內。
| 項目 | 目前公開資料重點 | 地主該做什麼 |
|---|---|---|
| 計畫名稱 | 變更竹東鎮（工研院暨附近地區）特定區主要計畫 | 查詢文件時不要只搜「竹科三期」，也要搜正式名稱 |
| 主要範圍 | 竹東鎮頭重里、二重里、三重里與柯湖里部分地區 | 用地籍謄本、地號對照官方計畫圖 |
| 都市計畫範圍 | 約 453.94 公頃 | 確認土地是在總計畫範圍內，還是未來區段徵收範圍內 |
| 區段徵收規劃範圍 | 公開資料常見口徑約 300 至 330 公頃 | 區分「在都市計畫內」與「在區段徵收範圍內」兩件事 |
竹科三期的位置雖然在竹東，不是在竹北市中心，但它和工研院、新竹科學園區產業鏈的關係很密切。對地主而言，真正關鍵不是用行政區名稱判斷，而是用地號、分區、臨路條件、未來公共設施位置來判斷土地價值。
三、竹科三期目前進度走到哪裡？
截至 2026 年 5 月，竹科三期還不是「已經徵收完成」的狀態，而是仍在都市計畫審議、修正與後續程序銜接階段。這一點很重要，因為很多市場討論會把「審議有進展」講成「馬上就要配地」，中間其實還有一段行政流程。
| 時間 | 進度重點 | 代表意義 |
|---|---|---|
| 1987 年前後 | 早期科學園區特定區規劃脈絡形成 | 竹科三期不是短期新案，而是累積多年未解的土地開發議題 |
| 2025 年 | 公益性及必要性審查有重大進展 | 計畫往區段徵收與都市計畫定案方向推進 |
| 2026 年 3 月 31 日 | 新竹縣政府公告內政部都委會第 6 次專案小組相關簡報 | 主要計畫內容仍在專案小組與都委會程序中修正 |
| 2026 年 5 月 | 尚未進入正式徵收公告與補償發放 | 地主應先確認地號與分區，不宜只靠市場傳言決策 |
官方資料來源：新竹縣政府｜變更竹東鎮（工研院暨附近地區）特定區主要計畫案內政部都委會第 6 次專案小組
我的實務判斷是：竹科三期的確比過去更有推進動能，但地主不能把「有進展」等同於「很快拿到配地」。區段徵收牽涉都市計畫、土地查估、補償、公共設施、工程開發與配地作業，時間拉長是常態，不是例外。
四、土地使用分區怎麼規劃？住宅、商業、產業用地一次看
新竹縣政府公開資料指出，竹科三期主要計畫內容包含住宅區、商業區、產業專用區、農業區、學校及相關公共設施。官方說明也提到，產業專用區主要劃設在鄰近科學園區及工研院的土地，住宅與商業機能則配合地方生活需求規劃。
下表整理目前公開資料與媒體引用縣府規劃中較常見的面積口徑。因竹科三期仍在審議與修正程序中，各分區面積不宜視為最終定案，實際仍要以內政部與新竹縣政府後續公告版本為準。
| 分區類型 | 目前公開面積 | 公開資料中的定位 | 對地主和買方的意義 |
|---|---|---|---|
| 產業專用區 | 約 90.52 公頃 | 支援高科技產業發展，鄰近科學園區與工研院 | 產業進駐速度會影響就業人口與周邊住宅需求 |
| 住宅區 | 約 56.96 公頃 | 配合基地條件與鄰近發展劃設住宅機能 | 未來若配回住宅或商業可建地，會影響地主資產規劃 |
| 商業區 | 以後續公告為準 | 定位為地方商業中心，服務計畫區生活機能 | 商業區通常更看重區位、道路條件與人流 |
| 農業區 | 約 57.1 公頃 | 保留部分農業與低密度使用空間 | 若土地落在農業區，價值判斷會和住宅、產業用地不同 |
| 公共設施 | 約 129.41 公頃 | 包含道路、學校、公園及相關公共設施 | 公共設施比例會影響整體開發成本與配地條件 |
公開主要計畫文件曾列出計畫範圍與面積為竹東鎮頭重里、二重里、三重里、柯湖里部分地區，面積約 453.94 公頃。好房網報導曾引用縣府規劃資料，列出產業專用區約 90.52 公頃、住宅區約 56.96 公頃、農業區約 57.1 公頃、公共設施用地約 129.41 公頃。不過每一塊地最後落在哪個細部分區、能否配地、配到哪裡，都要等後續公告文件與細部計畫確認。地主現在最該做的，是把自己的地號拿出來，對照最新計畫圖，而不是只聽市場說「這裡一定會漲」。
官方文件參考：新竹縣政府公開計畫書附件｜實質計畫檢討
分區面積參考：好房網 News｜竹科三期第五次都委會，下一步將進入土地評估
五、地主補償怎麼選？現金補償與抵價地的差別
竹科三期規劃以區段徵收方式開發的區域，地主未來可能面對兩種核心選擇：現金補償，或選擇抵價地。這不是單純哪個比較好，而是要看地主年齡、資金需求、土地位置、家庭傳承與等待時間。
| 補償方式 | 適合誰 | 主要風險 |
|---|---|---|
| 現金補償 | 需要資金、不想等待、家庭成員希望快速分配資產的地主 | 放棄未來農地轉建地後可能產生的增值空間 |
| 抵價地 | 看好長線發展、資金不急用、願意等工程與配地完成的地主 | 等待時間長，配地位置、面積與未來行情仍有不確定性 |
| 提前出售 | 想把不確定性轉給買方，先把市場溢價落袋的地主 | 若計畫順利推進，可能錯過後段增值 |
新竹縣政府公開說明提到，竹科三期區段徵收規劃部分約 300 至 330 公頃，最低公共設施用地比例約 40% 至 45%。這個數字不是「每個地主一定拿回 40% 至 45% 土地」的簡單保證，而是區段徵收總體開發配置裡的重要參考。實際配地結果仍會受到土地位置、面積、公共設施配置與後續正式公告內容影響。
地主如果只問「會不會漲」，問題太粗。比較好的問法是：我的地號在哪裡？是否臨路？是否可能落在公共設施附近？我的家庭能不能等 5 年以上？如果等不到配地，現金流會不會出問題？這些問題比單看行情倍數更接近真實決策。
六、竹科三期行情現況怎麼看？公告現值倍數只是參考
竹科三期土地行情常用「公告現值的幾倍」來討論，原因是計畫範圍大、地段差異明顯，用每坪單價容易失真。但公告現值倍數只能當作初步溝通語言，不能直接當成成交保證。
實務上，會影響竹科三期土地行情的因素包括地號是否在核心範圍、臨路條件、是否接近未來產業或住宅發展區、是否可能落在公共設施用地、買方資金成本，以及整體房市信用管制環境。2025 年後市場對竹科三期的期待升高，但期待升高也代表部分溢價已經反映在價格裡。
我的建議是：地主如果收到買方報價，不要只問「幾倍公告現值」，而是請對方說明報價依據，並同步查三件事：地籍謄本、公告現值、附近可比成交或詢價紀錄。買方如果完全說不出地號條件，只用「未來一定漲」來談價格，這種報價參考價值有限。
七、地主、投資人、自住買方現在該怎麼做
地主現在該做什麼
地主應該先確認自己的地號是否位於竹科三期範圍內，再判斷是否可能位於未來區段徵收範圍。確認方式包含查地籍謄本、對照新竹縣政府公開計畫圖、留意縣府與內政部都委會後續公告。如果家族成員很多，建議提早討論「等配地、拿現金、提前出售」三種路徑，不要等公告期到了才開始吵。
投資人現在該做什麼
投資人要把竹科三期當成長線題材，而不是短線翻倍題材。現在買進，買的是未來計畫逐步定案後的確定性提升，但也承擔時程延誤、配地不確定、資金鎖住與政策變化風險。若資金只能放 1 至 2 年，竹科三期土地未必適合。
自住買方現在該做什麼
自住買方如果考慮竹東生活圈，應該把竹科三期視為長線加分題，而不是唯一買房理由。竹東與竹北仍有通勤、生活圈成熟度、學區與機能差異。自住買方可以評估竹東目前房價相對竹北的落差，但不要因為聽到竹科三期就忽略自己的通勤與生活需求。
延伸看園區三期買賣行情
如果你看完進度後，想進一步了解目前有沒有買方、公告現值倍數怎麼談，可以接著看：園區三期土地行情與買賣機會。
八、竹科三期常見問題 Q&A
Q1：竹科三期現在已經確定徵收了嗎？
A：截至 2026 年 5 月，竹科三期仍在都市計畫審議與修正程序中，尚未等同於正式徵收公告完成。地主應以新竹縣政府、內政部與後續正式公告為準，不要把市場傳言當成權利義務依據。
Q2：我的土地在竹東頭重里，就一定在竹科三期範圍內嗎？
A：竹東頭重里屬於竹科三期主要涉及地區之一，但同一個里內不同地號仍可能有不同狀況。地主必須用地號對照官方計畫圖，確認土地是否位於主要計畫範圍、細部計畫範圍或未來區段徵收範圍。
Q3：竹科三期配地比例是不是固定 40%？
A：不能簡化成每位地主一定拿回 40%。公開資料提到最低公共設施用地比例為 40% 至 45%，以及區段徵收相關配置，但個別地主的實際配地結果仍要看正式公告、地號條件、面積與後續配地規則。
Q4：現在持有竹科三期土地，應該賣掉還是等配地？
A：如果地主資金不急用、家庭願意等待、土地條件不差，等配地有機會保留後段增值空間。如果地主年紀較大、家族成員想分配資產、或資金有急迫需求，提前出售或未來選現金補償也可能更適合。這不是標準答案，要看個案。
Q5：竹科三期會讓竹東房價馬上大漲嗎？
A：竹科三期對竹東是長線利多，但房價不會只因計畫名稱就立刻大漲。真正影響價格的是計畫定案速度、產業進駐、交通改善、房市景氣與買方需求。自住買方要把通勤和生活機能一起算進去。
Q6：竹科三期和璞玉計畫有什麼不同？
A：竹科三期位於竹東，核心是工研院附近地區與高科技產業腹地；璞玉計畫位於竹北、芎林周邊，議題重點包含台知園區、土地徵收與地方發展。兩者位置、政策脈絡、地主補償與市場期待不同，不能直接用同一套行情倍數判斷。
結論｜竹科三期值得關注，但不要用傳言做決策
竹科三期是新竹縣近年最受關注的土地開發議題之一。官方資料顯示，計畫範圍約 453.94 公頃，主要涉及竹東鎮頭重、二重、三重與柯湖里部分地區，並朝支援高科技產業、住宅、商業與公共設施並重的方向規劃。對地主來說，現在最重要的是確認地號與範圍；對投資人來說，現在最重要的是看懂時間成本；對自住買方來說，現在最重要的是不要把長線利多誤認成短線保證。
有竹科三期、園區三期或竹東土地問題想討論，可以把地段號或大概位置整理好，再和我聊。我會用地號條件、區域行情與你的實際需求，一起判斷比較適合的方向。
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