一、頭期款以外，還有多少錢要準備
有個客戶在簽約前問我一句話，我印象很深：「代書費包含所有費用嗎？」
我搖搖頭，跟他說：「代書費只是其中一項，還有契稅、仲介費、登記規費、貸款設定費、保險……加起來，1,500 萬的房子，你得多準備 30 萬 至 40 萬元。」
他沉默了幾秒，然後說：「這個沒有人告訴過我。」
這就是為什麼要把購屋稅費寫清楚。不是要嚇你，是讓你在出價前就知道自己真正需要準備多少錢，而不是到了交屋那天才發現帳戶快見底。
購屋的費用可以分成三大類：政府收的稅、過戶必要的手續費、以及跟貸款相關的費用。三類加起來，一般介於成交價的 2% 至 4%，以 1,500 萬的房子來說，額外費用大約是 30 萬 至 60 萬之間，視你有沒有透過仲介、貸款成數高低而有所不同。
二、購屋必繳的稅費逐項說明
契稅（買方繳納，最主要的稅）
契稅是購屋最重要的一筆稅，計算公式如下：
核定契價 × 稅率 6% = 契稅
要特別注意的是，「核定契價」不等於「成交價」。核定契價是政府依規定核定的建物評定現值，通常遠低於市場行情。以竹北一般住宅來說，核定契價大約只有市場成交價的 10% 至 20%。
試算範例：竹北成交價 1,500 萬公寓，核定契價假設 200 萬，契稅 = 200 萬 × 6% = 12 萬元。
契稅由買方在辦理所有權移轉登記後 30 天內申報繳納，通常由代書代辦，不需要買方親自跑行政機關。
印花稅（買賣雙方各自繳）
買賣合約需要繳印花稅，稅率為合約金額的 0.1%，買賣雙方各有一份合約，各自繳納。
試算範例：成交價 1,500 萬，買方印花稅 = 1,500 萬 × 0.1% = 15,000 元。
地價稅與房屋稅的過戶分攤
地價稅以每年 11 月 1 日為課稅基準日，房屋稅以每年 5 月 1 日為課稅基準日。過戶時，這兩種稅依雙方持有天數比例分攤，由代書在交屋時結算。
個別物件金額差異較大，視公告地價和房屋評定現值而定，一般住宅每年兩稅合計約 1 萬 至 3 萬元，按比例分攤後通常不是大數字，但要有概念。
三、過戶費用（代書費與登記規費）
登記規費
所有權移轉登記需要繳納規費，計算方式如下：
▪️ 土地部分：公告地價 × 持有面積 × 0.1%
▪️ 建物部分：核定契價 × 0.1%
以竹北 1,500 萬公寓估算，登記規費通常在 3,000 至 8,000 元之間，是各項費用中金額最小的。
代書費
代書（地政士）負責辦理所有權移轉登記、抵押權設定、契稅申報等過戶手續，費用一般介於 8,000 至 15,000 元，視服務範圍和事務所定價而不同。
涉及多筆土地、信託設定或其他複雜情形時，代書費可能另計，建議事前確認報價內容包含哪些服務項目。
四、仲介費怎麼算
透過房仲購屋，買方通常需要另外支付仲介費。台灣各房仲品牌費率不同，買方大致行情如下：
▪️ 買方行情：成交價的 1% 至 2%
▪️ 賣方行情：成交價的 3% 至 4%（賣方端另計）
試算範例：成交價 1,500 萬，買方仲介費 1% = 15 萬元。
少數物件是屋主自行銷售，買方可以省下這筆費用，但需自行委請代書處理過戶。若碰到自售物件，建議請信任的代書先評估合約再簽約，別因為省了仲介費而省略了應有的把關程序。
在議價時，建議把仲介費納入總成本計算，而不是談好成交價之後，才意識到還有這一筆。
五、貸款的額外費用
貸款開辦費
各銀行不同，一般介於 3,000 至 10,000 元，部分銀行或特定方案下可免收，比較利率時也可以把這個一起算進去。
抵押設定費
銀行貸款需要辦理不動產抵押設定，費用計算方式如下：
抵押設定金額（通常為貸款額的 1.2 倍）× 0.1% = 設定費
試算範例：貸款 1,000 萬，設定金額 1,200 萬，設定費 = 1,200 萬 × 0.1% = 12,000 元。
火災保險與地震保險
銀行撥款前通常要求投保火災保險，地震保險則是政府推動的基本保障。首年通常一次繳清，金額依房屋評定現值和保額計算，一般住宅每年兩險合計約 5,000 至 10,000 元。
其他可能費用
▪️ 徵信費或鑑價費：部分銀行加收，約 2,000 至 5,000 元
▪️ 搬家費及初期裝修：屬於個人預算，不計入稅費，但要一起納入現金規劃
六、竹北 1,500 萬公寓實際試算
以竹北市場行情（成交價 1,500 萬，自備款 30%，貸款 1,050 萬）為例，各項費用估算如下（數字僅供參考，實際金額以代書計算為準）：
▪️ 契稅（核定契價 200 萬 × 6%）：約 12 萬元
▪️ 印花稅（成交價 1,500 萬 × 0.1%）：約 1.5 萬元
▪️ 登記規費：約 0.3 至 0.8 萬元
▪️ 代書費：約 0.8 至 1.5 萬元
▪️ 仲介費（買方 1%）：約 15 萬元
▪️ 貸款開辦費：約 0.3 至 1 萬元
▪️ 抵押設定費（貸款 1,050 萬，設定 1,260 萬）：約 1.26 萬元
▪️ 火險地震險（首年）：約 0.5 至 1 萬元
合計：約 31 至 33 萬元
這 31 至 33 萬是頭期款之外、交屋前需要準備的現金。若加上搬家費和基本裝修，建議再多抓 20 至 50 萬元緩衝。
換個角度算，竹北 1,500 萬的房子，實際總現金需求大概是：
自備款（30%）450 萬 + 稅費 31 至 33 萬 + 裝修雜支 20 至 50 萬 = 總現金需求約 500 至 535 萬元
手頭資金在這個範圍才算是「買得起」，而不是「付完頭期款帳戶見底」。
七、常見問題 Q&A
Ｑ 契稅是用成交價計算嗎？
Ａ 不是。契稅是以「核定契價」（政府評定的建物現值）計算，通常遠低於市場成交價。一棟 1,500 萬的竹北公寓，契稅通常只有 8 萬 至 15 萬元左右，跟成交價差很多。
Ｑ 仲介費一定要付嗎？
Ａ 透過房仲購屋就需要支付，屋主自售則不用。費率有一定彈性，但空間有限。在議價時一起討論，比交屋前才爭取，成功率更高。
Ｑ 代書可以自己找嗎？
Ａ 可以。你不一定要用仲介推薦的代書，可以自行委請信任的地政士事務所，費用和服務內容可能略有差異，建議事前問清楚報價項目。
Ｑ 土地增值稅是買方繳嗎？
Ａ 土地增值稅原則上由賣方繳納，買方不需要負擔。但合約中若有約定由買方代繳，要留意這是額外支出，簽約前看清楚條款。
Ｑ 新成屋和中古屋的稅費差很多嗎？
Ａ 主要差在契稅。新成屋的建物評定現值通常略高於中古屋（但仍遠低於市場價），契稅可能略高一點。其他費用（登記規費、代書費、仲介費）差異不大。
八、一鍵試算你要多準備多少錢
各項費用加起來有點複雜，不同成交價和貸款成數下，每一筆數字都不一樣。
我整理了一個免費的購屋稅費試算機，輸入你的成交價和貸款金額，系統會自動估算契稅、登記規費、仲介費、貸款費用等各項支出，30 秒就能看到你要額外準備多少現金。
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