一、你的房子賣了要繳房地合一稅嗎
很多人賣房前才驚覺：「我賺的那幾百萬，原來要繳稅？」
台灣從 2016 年 1 月 1 日起實施「房地合一稅」，2021 年 7 月再度調整（俗稱 2.0），短期持有的稅率拉得更高。這套制度的核心邏輯很簡單：賣房賺到的利潤，要繳所得稅，而且持有越短，稅率越高。
不是所有房子都適用新制，先看一個關鍵判斷標準：
▪️ 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地 → 適用房地合一稅（新制）
▪️ 2016 年以前取得的房地 → 適用舊制（土地增值稅 + 財產交易所得稅）
本篇討論的是新制，如果你的房子是 2016 年以前買的，舊制計算方式完全不同，可以另外詢問。
二、稅率表，持有幾年差多少稅
房地合一稅的稅率依持有年數區分，個人（非公司）的稅率如下：
非自住用途（一般持有）
▪️ 持有 1 年以內：稅率 45%
▪️ 持有超過 1 年，未滿 2 年：稅率 35%
▪️ 持有超過 2 年，未滿 10 年：稅率 20%
▪️ 持有超過 10 年：稅率 15%
符合自住優惠條件（連續居住滿 6 年）
▪️ 持有並連續居住滿 6 年、符合自住條件：稅率 10%（扣除 400 萬免稅額後）
數字看起來差不多，但實際繳稅金額差距很大。以下會用案例說明。
注意：若房地持有期間曾出租或供營業使用，不適用自住優惠稅率，需依一般稅率計算。
三、課稅所得怎麼計算，附實際案例
課稅所得的計算公式
課稅所得 = 售價 – 取得成本 – 費用 – 土地漲價總數額
各項說明：
▪️ 售價：實際成交價格
▪️ 取得成本：當初買進的價格（含仲介費、代書費、契稅等購置費用）
▪️ 費用：出售時發生的費用（仲介費、代書費、廣告費等），若無法逐筆舉證，可按售價 3% 列費用
▪️ 土地漲價總數額：公告地價上漲的部分，已由地價稅處理，不重複課稅
案例一：非自住，持有 4 年
▪️ 2020 年買入價：1,000 萬
▪️ 2024 年賣出價：1,500 萬
▪️ 費用（按售價 3% 列）：1,500 萬 × 3% = 45 萬
▪️ 土地漲價總數額（假設）：20 萬
▪️ 課稅所得：1,500 萬 – 1,000 萬 – 45 萬 – 20 萬 = 435 萬
▪️ 稅率（持有超過 2 年未滿 10 年，非自住）：20%
▪️ 應繳稅額：435 萬 × 20% = 87 萬元
案例二：自住，持有並連續居住滿 7 年，符合自住優惠
▪️ 買入價：1,000 萬
▪️ 賣出價：1,500 萬
▪️ 費用：45 萬
▪️ 土地漲價：20 萬
▪️ 免稅額：400 萬（自住優惠固定扣除）
▪️ 課稅所得：1,500 萬 – 1,000 萬 – 45 萬 – 20 萬 – 400 萬 = 35 萬
▪️ 稅率（自住優惠）：10%
▪️ 應繳稅額：35 萬 × 10% = 3.5 萬元
同一間房子，有沒有符合自住優惠（關鍵是連續居住滿 6 年），稅額從 87 萬掉到 3.5 萬，差距是 83.5 萬。
這個差距，是自住優惠值得認真搞清楚的原因。
四、自住優惠的條件和能省多少稅
自住優惠的四個條件（全部符合才適用）
條件一：個人或其配偶、未成年子女，有在該房地辦竣戶籍登記，且持有並居住於該房屋連續滿 6 年
條件二：交易前 6 年內，無出租、無供營業使用、無供執行業務使用
條件三：個人與其配偶及未成年子女，於交易前 6 年內，未曾適用過自住房地租稅優惠（即每 6 年只能使用一次，以家戶為單位計算）
條件四：課稅所得扣除 400 萬免稅額後，超出部分才以 10% 課稅
這個優惠能省多少
以上述案例二計算，如果沒有自住優惠，稅率是 20%，需繳 87 萬；有自住優惠，只需繳 3.5 萬。差距 83.5 萬。
如果你的獲利更大，差距只會更明顯。
常被忽略的一點
「設籍」不等於「居住」。如果你把房子出租，就算戶籍還在那裡，也不符合自住條件。條件二明確規定「無出租」，這點要特別注意。
另一個常見的誤解：連續 6 年的起算點是從「辦竣戶籍登記日」開始計算，不是買房日。如果你買了房子過了一兩年才把戶籍遷入，那 6 年要從遷入戶籍那天起算，持有年數更長也不代表符合條件。
曾短期出租、後來搬回去住的情況，中斷的居住期間可能導致「連續性」不符合，建議出售前先請代書或稅務人員確認。
五、常見問題 Q&A
Ｑ 2016 年以前買的房子，賣掉也要繳房地合一稅嗎？
Ａ 不用。2016 年以前取得的房地，出售時適用舊制，土地部分繳土地增值稅，房屋部分計入個人所得稅申報。兩種制度計算方式完全不同，不能混用。
Ｑ 繼承或受贈的房子，也要繳房地合一稅嗎？
Ａ 要。繼承或受贈取得的房地，若是在 2016 年 1 月 1 日以後，出售時適用房地合一稅。持有期間的計算，從繼承或受贈的日期開始算。
Ｑ 費用可以多列嗎？
Ａ 費用必須有憑證才能列報，例如仲介費收據、廣告費發票等。若無法逐筆舉證，稅法允許按售價 3% 計算，不需要單據，選哪個對你更有利就用哪個。
Ｑ 公司名義持有的房子，稅率是一樣的嗎？
Ａ 不一樣。公司或法人持有的房地，稅率結構不同，短期持有稅率更高，且不能適用自住優惠。若房子是以公司名義持有，計算方式需要另外說明。
Ｑ 持有期間的裝修費，可以列入成本扣除嗎？
Ａ 可以，但需要有完整的裝修發票或收據。大型裝修工程（例如全室翻新）在有憑證的情況下，可以列入「取得成本」中，有助於降低課稅所得。
Ｑ 虧本賣房也要繳稅嗎？
Ａ 不用。如果售價低於成本，課稅所得為負，不需要繳房地合一稅。但虧損的部分，目前也無法用來抵扣其他所得。
六、用試算機算出你要繳多少稅
房地合一稅的計算變數不少：持有年數、有沒有自住、獲利多少、費用能不能列。手算容易出錯，也容易漏掉可以扣除的項目。
我整理了一個免費的房地合一稅試算機，輸入你的買進賣出價格、持有年數、是否符合自住條件，系統會自動算出課稅所得和預估稅額。
賣房前先算一次，確認自己能不能適用自住優惠，以及大概要準備多少稅款，比賣完之後才被稅單嚇到，好得多。
七、賣房前還有哪些稅費
除了房地合一稅，賣方在出售房屋時還會遇到以下費用：
▪️ 土地增值稅：土地部分的增值，依公告土地現值計算，有優惠稅率可申請
▪️ 仲介費（賣方端）：通常為成交價的 3% 至 4%
▪️ 代書費：約 8,000 至 15,000 元（有時由買方負擔，依合約約定）
▪️ 房屋稅和地價稅分攤：依持有天數比例，過戶時結算
賣一間 1,500 萬的房子，若有 500 萬獲利、持有 4 年（非自住），粗估需要支出：
▪️ 房地合一稅（20%）：約 70 至 90 萬（依費用列舉情況而定）
▪️ 仲介費（4%）：約 60 萬
▪️ 土地增值稅：依個案計算
▪️ 代書費：約 1 至 1.5 萬
賣方實際到手金額，扣掉這些，通常比成交價少了一成以上。這是談判條件和評估出售時機時，需要一起算進去的數字。
歡迎留言或私訊，告訴我你的物件地段、買進時間和預估售價，我幫你估算一下房地合一稅和整體賣房稅費。
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