2025 年 8 月，內政部正式通過竹科三期公益性及必要性評估報告審查，這個延宕 38 年、歷經 5 位縣長的開發案，終於跨過了最關鍵的法律關卡之一。
對計畫範圍內的地主來說，這個消息帶來的不是終點，而是一個決策的時間點：要繼續持有等配地，現在就把農地賣出，還是撐到配地完成後再以建地身份出場？
三條路，沒有絕對的對錯。但選擇之前，你需要把自己的土地條件、財務狀況、時間成本一起算清楚。這篇文章從最新進度、配地比率計算、稅務差異到市場行情，幫你把決策想透。
本文資料截至 2026 年 5 月，相關法規及計畫進度以官方公告為準，個人情況建議諮詢專業地政士或不動產經紀人。
一、竹科三期現在到哪了？2025 最新進度一次看
2025 年 8 月 6 日，一個很多竹科三期地主等了很久的消息終於出現：內政部土地徵收審議小組正式同意完成竹科三期「公益性及必要性評估報告審查」。
聽起來像官方公文，翻譯成白話就是：這個延宕 38 年、歷經 5 位縣長的開發案，終於過了「政府可以徵收這塊地」的最重要法律關卡之一。
但這不是終點，接下來還有幾關要過：
- 內政部地政司檢核修正內容
- 送件至內政部都市計畫委員會續審
- 都委會審查通過後，才能辦理區段徵收報核
- 報核通過後才是實際的工程開闢與配地作業
每一個關卡都不是蓋章就過的程序，都委會的審查本身就可能反覆修正、再送審，這在台灣大型土地開發案裡是常態。竹科三期從 1987 年國科會劃定到今天，本身就是最好的說明。
按照目前的進度，業界估算大約是：
樂觀情境：2029–2030 年完成配地
中性情境：2031–2032 年
悲觀情境：2033 年以後
這三條時程線，是你選擇策略的核心依據——因為資金卡在土地裡這件事，是有機會成本的。等 5 年和等 12 年，是完全不同的財務決策。
竹科三期基本資訊
正式名稱：變更竹東鎮（工研院暨附近地區）特定區主要計畫（第二次通盤檢討）
都市計畫總面積：453.94 公頃
區段徵收面積：約 300 公頃
四至範圍：北側為中興路（台 122 線），南側為國道 3 號，西側為柯子湖溪，東側為中興路二段 297 巷附近
配地（抵價地）比率：約 40%（法規最低 40%，農地最低 45%）
土地使用分區（預估）
| 分區 | 面積 |
|---|---|
| 產業專用區 | 78–92 公頃 |
| 住宅區 | 57–80 公頃 |
| 商業區 | 約 3.7 公頃 |
| 農業區 | 42–56 公頃 |
| 公共設施 | 約 148 公頃 |
二、地主面前的三條路：持有、現在賣、等配地後賣
如果你的土地在竹科三期（園區三期）的範圍內，現在你面前就是這三條路，沒有第四條。選錯了不是世界末日，但提前想清楚，能讓你少走很多彎路。
路線一：持有到底，等政府配地
不賣、不動、靜待區段徵收完成，領回比率約 40% 的抵價地（建地或住宅用地）。表面上是「最被動」的選擇，但對財務有餘裕的人來說，這其實是風險最低、報酬潛力最高的一條路。
適合的人：資金不急用、看好這個區域長期發展、不在意等 5–10 年、家庭財務穩定。
風險：計畫若再度延宕，等待成本拉長；地主的年紀與財務規劃也要一起算進去。繼承規劃如果沒做好，土地在等待期間遇到繼承分割，也可能讓配地權利分散。
路線二：現在把農地賣掉，直接出場
在配地之前、土地還是農地的狀態下，以目前的市場行情賣出，拿現金入袋。這條路的核心邏輯是：「現在的確定性，比未來的不確定性更有價值。」
適合的人：資金有其他明確的投資需求、不想繼續承擔計畫延宕風險、年齡較大考量後續繼承問題、土地面積小配地後可能達不到最小建築面積。
風險：如果計畫順利推進，現在賣出等於把最大的增值空間讓給買家。現在的市場行情反映的是「農地加計畫溢價」，一旦你把地賣了，後面的建地增值就跟你無關了。
路線三：撐過配地，領到建地後再賣
等區段徵收完成、領回建地，再以建地身份出售。建地的行情遠高於農地，這條路理論上報酬最高。問題是，你要熬得過去。
適合的人：有耐心、財務可以等待、對計畫完成有信心、土地面積夠大配地後有使用彈性。
風險：等待時間可能長達 10 年，中間面臨市場變化、繼承規劃、持有成本等問題。建地出來後的市場環境跟現在也會不同，沒有人能保證 10 年後的行情比現在更好。
這三條路，沒有絕對的對錯，差別在於你的財務狀況、年齡、對計畫的信心，和能忍受的等待時間。
三、選擇前你要先搞懂配地比率和權利價值（含試算範例）
很多地主只記得「配地 40%」這個數字，但實際計算方式不是「你有 1000 坪，就配回 400 坪」，而是根據你的「權利價值」來分配。這個差別，讓很多人到了公告期才發現跟自己想的不一樣。
權利價值的概念
你的土地在徵收時，政府會委由不動產估價師評定一個「市場正常交易價格」，這就是你的「權利價值基礎」。每位地主的權利價值加總起來，就是全體地主的總權利值。你可以領回的抵價地面積，是依照「你的權利值 ÷ 全體總權利值」這個比例來計算的，然後再換算成實際坪數。
具體試算範例（以假設數字說明）
假設：你持有竹科三期範圍內農地 1,000 坪，政府評定你的農地市場價值為每坪 8 萬元。
- 計算你的權利價值
1,000 坪 × 8 萬元 = 8,000 萬元
- 假設整個計畫區全體地主總權利值為 300 億元，你的佔比為：
8,000 萬 ÷ 300 億 = 0.267%
- 配地後抵價地總面積假設為 120 公頃（即 300 公頃 × 40%），你可領回：
120 公頃 × 0.267% ≈ 0.32 公頃 ≈ 968 坪
但這 968 坪是「建地」，而且是在開發規劃後的新建地單價下計算的。若配地後建地每坪市場價值 50 萬元，你持有的 968 坪建地市值約 4.84 億元，遠高於你當初農地的 8,000 萬元。這就是區段徵收「換地」的核心邏輯。
以上試算為說明用的假設數字，實際配地面積會依政府評估結果、位置、規劃方案而有所不同。
實際配地流程
- 政府確定開發總面積與街廓規劃
- 評定每筆土地的市場價值
- 計算各地主的「權利價值」
- 依權利價值比例分配抵價地面積
- 受理合併申請（小地主可申請與鄰地合併分配，避免分到太小的地）
- 公開抽籤決定位置
- 辦理登記與差額地價結算
如果你配回來的面積未達最小建築面積，可以申請與其他地主合併配地；如果找不到合併對象，就只能改領現金補償。所以在計畫公告前，提早了解自己的土地條件，決定是否要找合併夥伴，是地主必須提前準備的事。
面積愈小的地主，愈要提前行動。一旦公告期打開，其他地主也在搶合併對象，晚了就沒得選。
四、三條路的稅務差異（附具體數字試算）
稅務不同，三條路的實際報酬差很多，很多地主選策略時沒考慮到這一塊。以下用同樣的土地條件，比較三條路的稅務結果。
假設基礎：你的農地 1,000 坪，公告現值每坪 3 萬元（公告現值 3,000 萬元），市場成交價每坪 24 萬元（市場總值 2.4 億元）。
現金補償（政府給你現金）
- 政府評定補償金額：依市場評定，假設每坪補 20 萬元，合計 2 億元
- 免課土地增值稅
- 免課所得稅
- 拿到現金 2 億元，可立即運用
稅負：零。但你讓出了「配地後建地增值」的空間。
現在賣出農地給買家（市場交易，以 7.5 倍公告現值計算）
- 成交價：3 萬元 × 7.5 = 22.5 萬元/坪，合計 2.25 億元
- 土地增值稅：依公告現值漲幅課徵，持有超過 2 年稅率較低，假設實際稅負約 200–400 萬元
- 若符合農用條件，有機會申請農用證明，稅賦可進一步減輕
- 實際入袋：約 2.1–2.2 億元（扣稅後）
等配地後賣出建地
- 假設配地後你領回 968 坪建地，建地市場行情每坪 50 萬元，總值約 4.84 億元
- 首次移轉土地增值稅減徵 40%（法規優惠），稅負約 800–1,200 萬元（依持有年限和公告現值計算）
- 抵價地持有前兩年，地價稅減半課徵
- 實際入袋：約 4.6–4.7 億元
三條路比較
| 路線 | 預估稅負 | 預估入袋 | 等待年數 |
|---|---|---|---|
| 現金補償 | 零 | 約 2 億 | 0 年 |
| 現在賣農地 | 200–400 萬 | 約 2.1–2.2 億 | 0 年 |
| 等配地後賣建地 | 800–1,200 萬 | 約 4.6–4.7 億 | 5–10 年 |
差距看起來很大，但「等 5–10 年」這個變數不能忽略。如果你現在把 2 億拿去做其他投資，5–10 年後可能有不同的結果。到底哪條路最划算，取決於你的資金運用能力和對市場的判斷。
以上數字為說明用的假設試算，實際稅務依個案土地條件計算，建議諮詢地政士或稅務顧問確認。
五、現在的市場行情在哪裡
竹科三期範圍內的農地，市場詢問度一直很高，特別是 2025 年 8 月內政部通過審查後，詢問量明顯增加。但行情不是一個數字，而是一個範圍。
目前的行情大致是：
2025 年高點：公告現值的 9–10 倍
目前修正後行情：公告現值的 7–8 倍
這個倍數的意義是：如果你的土地公告現值是 3 萬元/坪，現在市場的買進報價大約是 21–24 萬元/坪。
影響你的土地具體行情的因素：
- 地段位置：靠近主要路口（計畫區目前只有兩個對外路口）的地，溢價顯著
- 土地使用分區預估：落在產業用地範圍的農地，投資人願意出更高價
- 計畫進度的市場情緒：2025 年 8 月過審後，詢問度明顯提升
- 土地形狀與面積：整筆大面積、方正的地，比零散的零碎地塊好賣
- 整體房市的資金環境：台灣利率走向、整體投資氛圍影響地主和買方的談判籌碼
一個很少被提到的風險：竹科三期計畫區整體只有兩個對外路口，長期交通瓶頸是潛在隱憂。如果未來建地開發後，進出車流量大幅增加，塞車問題可能影響居住品質和商業吸引力。這個風險會反映在配地後的建地行情上，值得納入評估。
（以上行情資訊為市場詢問參考，實際成交價格依個案條件不同，本文僅供資訊參考之用，不構成投資建議。）
延伸看園區三期買賣行情
如果你已經在思考現在要不要出售，建議先看目前買方需求、倍數與簽約討論方式：園區三期地主出售前評估。
六、賣地時機的判斷邏輯
很多地主都在問：「什麼時候賣最好？」老實說，沒有人能給你一個精確的答案，但有幾個判斷框架可以幫你思考。
計畫進度是核心指標
一般來說，土地市場的溢價在以下幾個節點會最高：
節點一：重大審查通過時（就像 2025 年 8 月這次），市場信心提升，買方願意出更高的價格。
節點二：都委會通過後（未來），代表開發確定性更高，溢價可能進一步提升。
節點三：正式公告徵收前後，市場進入最後的確定期，成交量通常放大。
但這個邏輯有一個反面：市場上的買方也懂得這個邏輯。當確定性愈高，他們願意付的溢價雖然更高，但同時你持有的時間也更長，機會成本也累積更多。
不要追求賣在最高點
賣地最常見的錯誤不是賣太早，而是貪心賣不掉——不斷等「再高一點」，結果計畫卡關，行情回落，最後以更低的價格成交。
一個比較務實的判斷方式：如果現在的報價讓你的財務規劃可以執行，而且你對等待時間有明確的理由，那就可以動。如果你等待的唯一理由是「感覺還可以更高」，這是情緒，不是策略。
賣地的現實時間線
從決定要賣，到找到買方、談妥價格、完成移轉，通常需要 3–6 個月。竹科三期這種土地不是隨便在平台上掛牌就有人出高價，需要接觸有真實資金需求的投資人。如果你在等某個時間點要出場，要比那個時間點提前半年開始布局。
七、繼承規劃與配地的交集
這個問題被很多地主忽略，但在實務上是非常現實的問題：如果在配地完成之前，持有土地的地主過世，會發生什麼事？
繼承土地，繼承的是配地權利
如果地主在區段徵收尚未完成時過世，繼承人可以依法繼承土地，並繼續持有到配地完成。但有幾個細節要注意：
- 繼承後土地變成多名繼承人共有，配地時每位共有人的權利需要個別確認
- 繼承人之間如果對要選現金補償還是配地有不同意見，可能造成決策困難
- 若繼承人中有人急需現金，可能會在不利的時機被迫賣地
繼承人的農地承受資格
如果土地目前是農地，繼承後有一個常被忽略的問題：非農民繼承農地，原則上沒有資格承受農業用地移轉的稅賦優惠。但在區段徵收的脈絡下，土地的最終用途是改變的，這個問題要提前跟地政士確認。
提前規劃比亡羊補牢好
如果你目前已經超過 60 歲，持有竹科三期土地，而你的財務規劃是「等配地後給下一代」，那麼：
- 提前把土地整理好（確認地號、面積、有無違章使用）
- 跟家人溝通持有策略，確保繼承人知道配地流程
- 評估是否要在有生之年完成部分贈與（每年免稅贈與額度 244 萬元）
- 了解遺產稅免稅額（1,333 萬元），評估遺產稅負
這些不是賣地的問題，而是財務規劃的問題，但它會直接影響你選哪條路。
八、我的觀點：什麼樣的地主適合哪條路
我接過很多地主的委託，每個人的狀況不一樣，沒有一個標準答案。但如果你問我怎麼想，我會這樣說：
60 歲以上、有繼承規劃需求
考慮現在賣出，或在有生之年完成部分贈與處置。土地留著等配地不是不好，但如果要等 8–10 年才能出場，這段時間對家族的財務規劃有很現實的壓力。特別是當繼承人有多個、意見不一致的情況，提前解決比留給下一代去爭奪更理想。
40–55 歲、財務穩健
如果資金不急用、有信心這個計畫會走完，那麼等配地是值得考慮的選項。38 年走到現在，內政部終於通過審查，大方向是往前的。但你要做好至少等到 2031 年的心理準備，而且要有「萬一再延 3 年」的備案。
土地面積小、配地可能不足最小建築面積
不管年齡，如果你的土地比較小，配地後可能不夠一個完整的建築單位，這時要提早研究合併配地的可能性。如果找不到合適的合併對象，提前以農地賣出，反而比等到最後才改領現金補償更划算。
現在想進場買竹科三期農地的人
這個時機點比 2025 年高點入場便宜，但要做好持有 5–8 年的準備，短期想靠這塊地套現是很難的。買進的理由要是「看好這個計畫的長期增值」，而不是「預期短期翻倍」。
九、地主常問問題 Q&A
Ｑ 我的地只有 200 坪，配地後夠嗎？
Ａ 200 坪的農地，以 40% 配地比率估算，大約可配回 80 坪。依各地法規，最小建築面積通常要求 45 坪以上，80 坪理論上可以建築。但實際配地面積會依權利價值計算，不是簡單的面積乘以 40%，建議在公告後盡快諮詢，確認是否需要申請合併。
Ｑ 計畫又再延宕怎麼辦？
Ａ 這個風險一直存在，竹科三期 38 年的歷史本來就說明了這件事。內政部 2025 年 8 月過審是一個關鍵節點，但後面還有都委會審查和區段徵收報核兩道關卡。如果你的資金有其他投資需求，這個等待成本要一起計算。建議不要把全部的財務規劃都押在「計畫一定準時完成」這個假設上。
Ｑ 現在賣給投資人，他們為什麼要買？
Ａ 買進竹科三期農地的投資人，主要押注的是「農地轉建地」的增值。他們願意用 7–8 倍公告現值買進，是因為預期配地後的建地行情可以高很多。換句話說，你現在賣出的，是把後半段的增值空間讓給他們。這不是說賣給投資人就是吃虧，而是你選擇了確定性，換出了不確定的增值空間。
Ｑ 領現金補償最省稅，那要不要直接選現金？
Ａ 省稅是真的，但要比較的不是稅，而是總報酬。現金補償的金額是以「政府評定市價」為基礎計算，通常低於市場行情。選配地、再以建地身份出售，即使繳了減徵後的土增稅，整體下來通常還是划算的。不過每個人土地條件不同，建議實際試算後再決定。
Ｑ 現在賣農地，需要農用證明嗎？
Ａ 如果你的農地目前仍在農業使用，可以申請農用證明，享有免徵土地增值稅的優惠。但如果土地已有非農業使用情況（例如蓋了違章建築、堆置廢棄物、非農業用途佔用），就無法取得農用證明，移轉時需繳土地增值稅。建議事前確認土地現況再做決定。
Ｑ 配地位置抽到不好的地怎麼辦？
Ａ 配地位置是公開抽籤決定的，有一定的隨機性。實務上，政府會盡量讓原地主配回鄰近原持地的位置，但不保證。如果你對位置有要求，可以在受理期間申請與特定地主協議合配，或者選擇在公告期提出意見。最重要的是，配地的位置比面積更難控制，這是持有等配地策略的一個風險面向。
Ｑ 如果我現在賣，買家能拿到什麼？
Ａ 買家買進你的農地，就繼承你的地主身份，未來享有配地或現金補償的權利。買家通常是熟悉區段徵收流程的投資人，他們買進的邏輯是「農地 → 建地」的增值，不是要來耕作的。所以你賣出的不只是農地，而是一張進入配地遊戲的入場券。
Ｑ 我有好幾筆竹科三期的地，要一起賣還是分批賣？
Ａ 這取決於你的財務規劃和稅務安排。一次賣出大量土地，單筆交易金額大，可能在稅務上觸及較高的課徵門檻；分批賣出可以分散稅務時間點，也可以根據市場行情調整。如果土地有多名共有人，分批處理可能也更容易讓各方達成共識。這類個案需要針對你的土地條件和財務狀況個別評估，建議和地政士討論後再決定策略。
十、結論與建議
竹科三期（園區三期）是新竹縣近幾十年來最重要的土地開發案之一，2025 年 8 月的內政部審查通過，是計畫推進的重要里程碑。對地主來說，這個時間點有一個特殊意義：計畫確定性提高了，但距離配地完成還有一段距離，現在是一個需要做決策的時間點，不是繼續觀望的時間點。
持有、賣出、等配地，三條路都有人選，都有理由。但有一件事是共同的：**資訊不對稱是地主最大的風險。很多地主在說明會上聽了一知半解，或者只聽了仲介的說法，卻從來沒有坐下來把自己的土地條件、財務狀況、繼承規劃一起算清楚。
最好的準備，是在公告期到來之前，就把這些事情想清楚。等到公告期打開，才開始研究就太慢了。
如果你想把自己的狀況說給我聽，我可以幫你分析哪條路比較符合你的條件。告訴我你的土地地段或大概面積，我可以給你一個更具體的評估方向。
本文資料截至 2026 年 5 月，內容如有異動，依官方公告為準。