一、竹科三期是什麼？一個跨越 38 年的開發大計
如果你是在竹北或新竹的科技業，最近一定聽過「竹科三期」這個詞。但要搞清楚它的全貌，得先把時間軸拉長。
竹科三期，正式名稱是「變更竹東鎮工研院暨附近地區特定區主要計畫」，俗稱園區三期，計畫面積約 453 公頃，位於新竹縣竹東鎮。這個計畫從 1987 年就開始規劃，中間停了又開、換了 5 任縣長，多數地主已經心灰意冷，把它當成「那個永遠不會發生的計畫」。
直到 2025 年，局勢才真正改變。
2025 年 8 月，內政部土地徵收委員會正式通過竹科三期的公益性及必要性審查，代表政府有法律依據繼續往下走。緊接著桃竹苗大矽谷政策喊出，TSMC 和整個半導體供應鏈對廠房腹地的需求，成了這個計畫最直接的推力。38 年的等待，終於走到了臨界點。
竹科三期，不是一個抽象的計畫，是新竹接下來 10 年最具影響力的土地變局。不管你是地主、自住買方還是投資人，都值得搞清楚它到底是怎麼回事。
二、竹科三期在哪裡？位置與範圍完整說明
很多人對竹科三期的位置有點模糊，以為它就在新竹科學園區旁邊。其實它在竹東，距離現有竹科園區大約 10 公里，鄰近工研院。
核心範圍涵蓋竹東鎮以下里別：
- 頭重里
- 二重里
- 三重里
- 柯湖里（部分）
邊界大致上：
- 北側：中興路（台 122 線）附近
- 南側：國道 3 號（二高）
- 西側：柯子湖溪
- 東側：大約至中興路二段 297 巷附近（以政府公告為準）
計畫區緊鄰工研院，這一點非常關鍵。工研院長期承擔台灣半導體研發前端的角色，竹科三期的產業定位就是要打造一個讓研發成果商業化的完整供應鏈腹地。這不是一般的住宅重劃區，而是一個以科技產業為核心的複合型開發計畫。
地理上，竹東透過台 122 線和北二高連接竹北、新竹市，交通可以接受，但通勤距離對科技業員工來說是現實考量。這點在後面討論房價的時候會再說明。
三、誰在推？背後的開發邏輯是什麼
竹科三期的推動力量有三層，理解這三層，才能判斷這個計畫有沒有「真的會發生」的把握。
第一層：台灣半導體產業的擴張需求
TSMC 的先進製程持續佈局，整個供應鏈需要在地化。現有竹科的腹地早就不夠用，寶山、竹南都在消化產業需求，竹東的竹科三期是竹科管理局最被看好的下一塊腹地。這不是縣政府的一廂情願，背後有具體的產業需求支撐。
第二層：桃竹苗大矽谷政策加持
中央政府把桃竹苗定位成「台灣矽谷走廊」，竹科三期被列入重要開發節點。有了中央政策背書，地方政府的行政推動意願更強，土地徵收的法律流程也更有效率。
第三層：地方政府的財政誘因
區段徵收的模式讓地方政府能用土地開發的收益補貼行政成本。竹科三期採用的正是區段徵收，政府不需要全額出資購地，而是用重新規劃後的土地價值償還成本。新竹縣政府有充分的財政誘因把這個計畫推到底。
這三層力量加在一起，代表竹科三期不是空頭計畫。當然，時程的不確定性仍然存在，這一點我會在後面誠實說明。
四、開發時程現在走到哪
竹科三期 2026 年 5 月目前走到的進度：
- 2025 年 8 月：通過內政部土地徵收委員會第 309 次會議公益性及必要性審查（關鍵里程碑）
- 2025 年 11 月：內政部土地徵收審議小組確認審查完成
- 2026 年 4 月：國土管理署舉行「變更竹東鎮特定區主要計畫（第二次通盤檢討）」第 6 次專案小組會議，委員達成共識，同意本案修正後提送內政部都委會大會審議——這是目前最新的關卡，代表主要計畫即將進入最終審定程序
- 預估：都委會大會審議通過後，主要計畫定案，後續啟動徵收公告、補償查估；整個流程保守估計 2028 年以後才會進入地主補償階段
這裡要誠實說一件事：台灣大型土地開發計畫，從審查通過到實際徵收落地，延誤是常態，不是例外。竹科三期規模達 453 公頃，涉及地主數量龐大，程序複雜程度遠超一般重劃區。
保守估算，如果你手上有地想等配地出售，2030 年前能配到地，已經算順利。
這不是要嚇你，是要讓你的決策有合理的時間軸。
五、竹科三期對周邊房價的影響怎麼看
很多人以為「竹科三期確定推動，竹東房價就要大漲」。這個邏輯有對的地方，但需要更精細的拆解。
竹東市區房價（2026 年 5 月行情參考）
- 竹東市區電梯大樓：約 20–25 萬元/坪
- 竹東透天厝：約 18–22 萬元/坪
- 竹科三期計畫區內農地：公告現值 2–5 倍不等，視地段而異（以樂居網最新行情為準）
與竹北相比（均價 35–45 萬/坪），竹東現在的房價仍有顯著落差。竹科三期的開發如果如期推進，竹東和竹北之間的價差理論上會壓縮，但這個過程需要時間，而且依賴產業進駐的實際速度。
影響房價的幾個關鍵變數：
- 竹科三期廠商進駐速度：員工就業帶動在地住宅需求
- 交通建設配套：若輕軌或快速道路改善，竹東通勤問題解決，房價支撐力更強
- 整體房市景氣：升息或打房政策仍是全局變數
簡單說：竹東是長線看好，但短期 1–2 年的漲幅預期應該適度收斂，不要設定過高的短期報酬。
六、現在適合買進竹東附近的土地或房屋嗎
這是最多人想知道的問題，我直接給我的觀點。
適合買進的情境：
- 持有時間在 5 年以上，且資金不需要急用
- 買的是竹科三期計畫區邊緣的住宅地或建地（不是農地），自住兼等增值
- 看好桃竹苗大矽谷政策長線落地，願意承擔時程延誤風險
不建議買進的情境：
- 期待 2–3 年短線獲利，流動性要求高
- 購買農地並期待「等徵收」：農地在區段徵收後的配地比率、分配位置有很大的不確定性，需要充分了解配地規則後再決策
- 沒有在地人脈，無法掌握地號位置與都市計畫分區細節
竹東不是竹北，但它有可能是 5 年後有人後悔沒買的地方。前提是計畫如期推進。
七、地主、投資人、自住客三種人的應對邏輯
地主
你面對的核心決策是：現在賣、等現金補償、還是選擇配地？
三條路沒有標準答案，取決於你的地號位置、財務狀況、家庭傳承規劃。地號在產業用地或住宅區的，配地報酬潛力相對高；地號在公共設施區的，配地空間小，現金補償或提早賣出可能更合理。建議找熟悉區段徵收的在地代書或仲介做個人評估，不要只看通則。
投資人
如果你考慮的是買地等增值，時間拉長是必要的心理準備。短線操作的空間不大，但如果你有閒置資金、不急著用，竹東計畫區周邊的建地仍有結構性補漲空間。
自住買方
竹東現在的房價對竹科員工來說相對平易，如果你可以接受竹東的生活圈，自住兼投資的邏輯成立。等計畫更明朗再買，可能要付出更高的房價成本。
八、常見問題 Q&A
Q：竹科三期一定會發生嗎？
A：2025 年通過公益性及必要性審查後，法律障礙大幅降低，政府撤計畫的可能性很小。但時程仍有延誤風險，「一定發生」和「何時發生」是兩件事。
Q：我的地在竹東頭重里，一定在計畫範圍內嗎？
A：頭重里屬於核心計畫範圍，但確認地號是否在徵收紅線內，需要對照新竹縣政府最新公告的計畫圖。建議帶地籍謄本向在地代書或縣政府都市發展處確認。
Q：聽說配地比率只有 40%，是真的嗎？
A：目前各方估算的配地比率落在 35–45% 之間（以最終政府公告為準）。這代表若你有 100 坪農地，最終配回的建地面積約 35–45 坪，但那是完整的建地，地目和土地利用性質已完全改變，價值不能用原始農地單價比較。
Q：現在賣地划算嗎？
A：計畫審查通過後，市場預期已有一定程度反映在地價上。現在賣，是用今天的確定性換未來的不確定性。現在持有，是賭計畫如期推進的報酬。這個選擇沒有對錯，端看你的資金需求和風險容忍度。
Q：竹科三期和竹北的璞玉計畫有什麼不同？
A：璞玉計畫位於竹北，以住宅和商業開發為主；竹科三期在竹東，以科技產業用地為核心。兩個計畫都是區段徵收，但產業定位和地主補償結構有差異。如果你兩邊都有地，應該分開評估。
本文資料截至 2026 年 5 月，內容如有異動，依官方公告為準。